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2014版济宁市住宅物业服务收费管理实施办法全文解读

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2014版济宁市住宅物业服务收费管理实施办法全文解读

发布日期:2017-06-28 作者: 点击:

《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》(以下简称《办法》)将于12月1日开始实施。房屋、车位空置一年以上,物业费至少减免三成;电梯电费列入物业费,不再另外收取;车位租赁费有了政府指导价……和2008年制定的物业收费办法相比,新办法的相关规定更加具体。

  1 配套设施不达标物业费得减免

  如果房屋长期空置,物业费该如何收取?

  《办法》规定,房屋交付后,经物业服务企业确认空置一年以上的,房屋空置期间的物业服务费在实际执行标准的基础上减收,减收比例不低于30%。合同另有约定的,从其约定。

  已购买车位,经物业服务企业空置一年以上的,车位空置期间的停车服务费同样要减少,减少比例不低于30%。

  此外,前期物业管理住宅小区,因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成小区配套设施和绿化环境未能达到购房合同约定标准的,物业服务收费也应适当减免,减免比例不低于30%,并在前期物业服务合同中载明,差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

  2 小区车位租赁有了政府指导价

  市区普通住宅车位租赁费有了政府指导价标准。其中地上车位收费标准为80元/月/车位,地下停车位为180元/月/车位,上浮不超过10%,下浮不限。

  “2008年制定物业收费政策时,当时车少,车位不紧张,对车位租赁费,并未作出明确收费标准,物业公司一般参照我省物业管理办法来收费,”一位物业公司的相关人士坦言,现在济宁的一些老旧小区,由于车少、车位多,仍不收车位租赁费。而在一些大型成熟社区,车位紧张的现象很普遍,地下车位现在有了车位租赁费收取标准,有利于进一步规范收费。

  物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人,应当交纳停车服务费,停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任险等发生的费用。

  3 物业费按公司服务等级收取

  物业公司依据其提供的服务等级收取物业费。根据2008年制定的物业收费政策,物业服务费执行政府指导价,按照服务等级,一共划分四个服务等级。

  《办法》中规定,前期物业管理的市区普通住宅(未成立业主委员会的普通住宅),物业服务费执行政府指导价,划分了五个服务等级,等级越高,物业服务越完善,物业收费则按照其提供的服务等级收费,并且物业收费标准要向价格主管部门备案。

  业主委员会成立后,物业服务费则实行市场调节价,物业公司与业主委会自主协商物业服务费,并签订物业服务合同,不需备案。

  “小区成立业主委员会,实现小区居民自治,在小区管理中至关重要,但一些小区交付三四年,仍没成立业主委会。”一小区的物业公司经理坦言,小区业主委员会成立后,小区公共部位划分停车位、公共部位收益资金的支出等易产生矛盾点的问题,都可由物业公司与业主委员会共同协商解决。

  4 电梯运行电费列入物业服务费

  电梯运行的电费被列入物业服务费,物业公司不得再另外收取。

  物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、电线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设备使用的房屋等。

  对于专项维修资金的来源,小区场地使用费及其它公共部位收益资金归全体业主共有,主要用于补充相关物业管理区域的物业专项维修资金。

  延伸阅读:

  济宁市住宅物业服务收费管理实施办法全文

  第一条 为规范住宅物业服务收费行为,维护物业管理各方的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》等法律法规规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。

  第三条 本办法所称住宅物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定,对住宅小区内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,向业主或者物业使用人收取的费用。

  第四条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业,鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

  第五条 住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标准与服务水平相适应的原则。

  第六条 按照分级管理、各负其责的原则,市人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门负责全市住宅物业服务收费的监督管理工作。

  县(市、区)人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门按照价格管理权限,负责本行政区域内住宅物业服务收费的监督管理工作。济宁高新技术产业开发区、济宁太白湖新区、济宁经济技术开发区管委会负责本区域内住宅物业服务收费的监督管理工作。

  第七条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

  包干制是指由业主、物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

  酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余部分用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主、物业使用人享有或者承担的物业服务计费方式。

  第八条 住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。

  普通住宅前期物业服务费、停车服务费采取包干制的实行政府指导价。市人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门负责定期制定市区(包括任城区、兖州区、济宁高新技术产业开发区、济宁太白湖新区、济宁经济技术开发区)统一的基准价及浮动幅度,报市人民政府批准后执行;县(市)人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门定期制定本行政区域内执行的基准价及浮动幅度,报县(市)人民政府批准后执行。具体收费标准,由建设单位在销售物业之前,参照普通住宅前期物业服务收费政府指导价标准,拟定前期物业服务方案,在规定的收费标准范围内公开招投标,中标价格即为前期物业服务收费标准,并在与前期物业服务企业签订的物业服务合同中载明。

  非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅和采取酬金制的物业服务收费实行市场调节价,由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。协商不成的,业主委员会可重新选聘物业服务企业,前期物业服务企业应当自解除聘用关系之日起15日内,与业主委员会理顺交接相关资料。业主委员会也可以自行管理物业。

  为业主提供的代办服务和其他特约服务项目收费,实行市场调节价,国家另有规定的除外。

  第九条 普通住宅前期物业服务费根据物业服务的质量、成本等因素,实行分等级定价。

  物业服务等级标准按照山东省质量技术监督局发布的《山东省物业服务规范第一部分:住宅物业》(DB37/T1997.1-2011)执行。

  第十条 普通住宅物业服务成本包括:

  (一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  (二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用;

  (三)物业管理区域清洁卫生费用;

  (四)物业管理区域绿化养护费用;

  (五)物业管理区域秩序维护、安全防范费用;

  (六)办公费用;

  (七)物业服务企业的固定资产折旧;

  (八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

  (九)经业主同意的其他费用。

  物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  物业管理区域内封闭运行的中央空调、公用太阳能和地源热泵等的运行费用按其权属承担。对于应由业主或者物业使用人承担的运行费用,物业服务企业应当单独列账,定期公布运行费用明细及分摊办法,并按实际支出费用和约定方式向业主或物业使用人收取。运行费用不得列入物业服务成本,其分摊办法和收取方式应通过物业服务合同进行约定。

  第十一条 物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

  建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同应当包含上述物业服务合同内容。

  物业服务企业应当自签订前期住宅物业服务合同之日起30日内,向物业所在地县(市、区)价格主管部门备案,并提供物业服务合同和物业服务收费明码标价公示式样等资料。济宁高新技术产业开发区、济宁太白湖新区、济宁经济技术开发区管委会负责本区域内住宅物业的备案工作。

  第十二条 前期物业管理住宅小区,因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因,造成小区配套设施和绿化环境未能达到购房合同约定标准的,物业服务收费应适当减免,减免比例不低于30%,并在前期物业服务合同中载明,差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

  第十三条 业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。无正当理由拖延办理物业交付手续的,物业服务费从建设单位书面通知业主或者物业使用人办理交付手续之日起按月计收。

  已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的,物业服务费由开发建设单位交纳;已交付的物业,物业服务费由业主或者物业使用人承担,建设单位与业主另有约定的除外。物业交付后长期闲置的,其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。

  第十四条 房屋交付后,经物业服务企业确认空置一年以上的,房屋空置期间的物业服务费在实际执行标准的基础上减收,减收比例不低于30%。合同另有约定的,从其约定。

  第十五条 物业服务费按法定房屋产权面积(不含与住宅配套的储藏室面积)计收。已办理房屋产权证的,以《房屋所有权证》载明的面积计收;未办理房屋产权证的,按购房合同标明的面积计收。

  独立专有车库按照房屋权属证书或者购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费,其物业服务费应当减收,减收比例不低于实际执行标准的50%。

  改变设计用途用于经营的房屋、储藏室、车库实行市场调节价,按经营性用房物业服务费标准收取。

  普通住宅小区内承担义务教育任务的中小学、公立幼儿园、福利院、非营利性医疗卫生机构等物业服务收费标准,执行本住宅小区普通住宅物业服务费标准。

  第十六条 车位(库)租赁费实行政府指导价。市人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定市区统一的基准价及浮动幅度,报市人民政府批准后执行;县(市)人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本行政区域内执行的基准价及浮动幅度,报县(市)人民政府批准后执行。具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价及浮动幅度内约定。

  第十七条 物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任险等发生的费用。

  业主或物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的,应当与物业服务企业另行约定。

  已购买车位,经物业服务企业确认空置一年以上的,车位空置期间的停车服务费在实际执行标准的基础上减收,减收比例不低于30%。

  第十八条 占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的,应当交纳车位场地使用费,收费标准由业主大会综合考虑车位租赁费的价格等因素确定;业主大会成立前,经半数以上业主同意,车位场地使用费按照车位租赁费标准执行。

  停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任险等发生的物业管理服务费用,可依照物业服务合同的约定,按实际支出在车位场地使用费中列支;业主大会成立前,支出比例不得高于所收取车位场地使用费的30%。

  车位场地使用费以及其他公共部位收益资金归全体业主共有,主要用于补充相关物业管理区域的物业专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用;未成立业主大会的,由全体业主共同决定。车位场地使用费可参照住宅专项维修资金管理模式执行,并接受全体业主监督。

  第十九条 物业服务费、车位租赁费、停车服务费和车位场地使用费应当按月收取。物业服务合同有约定的,可以预收,预收时间一般不超过半年。

  第二十条 物业服务企业对人员或者车辆实行出入证(卡)管理的(包括门禁卡、电梯卡等),管理系统的建设单位应为业主或者物业使用人免费配置出入证(卡)。因遗失、损坏等需要补办的,可以按实际成本收取工本费,除此之外不得另行收费。

  第二十一条 物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取任何费用。

  除前款规定以外的其他外来车辆,停放时间不超过3小时的,不得收取任何费用。停放超过3小时的,业主大会成立前,经半数以上业主同意,可以按规定标准收取前期临时停车费;业主大会成立后,经业主大会同意,可收取一定数额的临时停车费。

  第二十二条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同,向最终用户收取费用。

  物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的,应当要求其提供合法的收费依据并向业主公示,不得向业主收取手续费等额外费用,但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。

  专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

  第二十三条 为保护房屋共用部位、主体结构和共用设施设备免受损坏,物业服务企业可以按照约定标准,向对物业进行装修的业主或者物业使用人收取装修保证金。房屋装修完毕,经验收,房屋共用部位、主体结构和共用设施设备未受损坏的,装修保证金必须在30日内全额退还;若共用部位、主体结构和共用设施设备受到损坏,应当由业主或者物业使用人承担修复、赔偿责任。对赔偿标准有异议的,可由双方认可的或者有法定资质的评估机构进行鉴定。装修保证金可用于抵付赔偿金。

  业主或者物业使用人按规定缴纳了物业服务费后,物业服务企业不得再向业主收取与装修相关的任何费用。

  第二十四条 业主或者物业使用人对其物业进行室内装修产生的建筑垃圾,应当按照物业服务企业或者社区居民委员会指定的地点堆放,并承担清运费用,具体收费标准由双方协商确定。按照有关规定自行清运的,物业服务企业不得收费。

  第二十五条 物业服务企业已接受委托实施物业服务,并收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

  第二十六条 业主共同决定不再接受物业服务的,自共同决定作出并书面通知物业服务企业之日起,物业服务企业不得强行继续提供物业服务并收取相应物业服务费用。

  第二十七条 物业服务企业应当加强价格自律,遵守价格法律、法规、政策,严格履行物业服务合同,做到服务标准与收费标准质价相符。

  第二十八条 物业服务企业应当遵照明码标价的有关规定,在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务等级、服务项目、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等内容,及时解答业主或者物业使用人对物业服务收费提出的疑问,接受业主的监督,不得向业主或物业使用人收取任何未公示标明的费用。

  第二十九条 物业服务企业应当至少每半年在物业管理区域内显著位置,公告共有部分收益的收支账目,接受业主或者物业使用人的监督。

  第三十条 物业服务企业违反规定以及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主或物业使用人有权拒绝交纳。

  物业服务企业依约履行义务的,业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费,不得以任何理由拒绝交纳。业主或者物业使用人拒不交纳的,物业服务企业可依法追缴。

  物业产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费。

  第三十一条 政府价格主管部门对物业服务费实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门要求,如实反映情况,提供相关资料。

  第三十二条 政府价格主管部门、物业主管部门应当加强对物业服务、收费情况的监督检查。物业服务企业违反物业管理有关规定,未提供相应物业服务的,由物业主管部门根据国家、省、市的有关规定予以处理。物业服务企业有下列行为之一的,由政府价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚:

  (一)超出政府最高限价制定收费标准的;

  (二)低于服务等级要求提供服务并收费的;

  (三)采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的;

  (四)强制服务并收费的;

  (五)不按规定实行明码标价的;

  (六)其他违反价格法律、法规规定的行为。

  第三十三条 政府价格主管部门、物业主管部门未按照规定管理和监督物业服务的,由上级价格主管部门、物业主管部门予以纠正,并依法追究有关人员的责任。

  第三十四条 本办法实施前已签订物业服务合同尚未到期的,物业服务及其收费标准等可仍按原合同约定执行,也可以由业主大会或者授权的业主委员会与物业服务企业按本办法重新约定;原合同到期的,按本办法规定执行;物业服务合同未约定固定期限的,按本办法规定执行。

  第三十五条 其他管理人的物业服务收费可参照本办法规定执行。

  第三十六条 本办法自2014年12月1日起施行,有效期至2019年11月30日。《济宁市物价局、济宁市建设委员会关于印发〈济宁市物业服务收费管理实施办法(试行)〉的通知》(济价房字〔2008〕79号)同时废止。

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