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区位不再是写字楼好坏的决定因素

写字楼硬件标准其实也都差不太多,即使有一个强一些,但对于客户来讲,也不一定那么在乎,所以作为软性的运营和物业服务,将会Z终区分一个楼的好坏,或者租金水平。就像头等舱、公务舱、经济舱的区别,主价值本身已经归零了,增值的部分才Z终使价格体现出不一样。仲量联行华北区及北京董事总经理张莹与《现代物业》分享了独特见解。

仲量联行张莹:软性的物业管理和运营将区分写字楼的好坏

记者/成忻  编辑/高见

《现代物业》:目前房地产投资者依然会将区位优势和综合配套看作是首要的标准,那么不动产的估值标准是否会转变,您认为还有哪些因素是同等重要的?

张莹:作为投资者,有不一样的身份,有机构投资者、保险类型的投资等,他们寻求的投资点会不一样,因为它的需求和初衷不一样,所以他考量的标准也会不一样。写字楼产品涉及了经济领域的方方面面,不像住宅一样简单,它是多样化的,除了本身的区位,还包括设施、租户构成、租约及租期的变化,甚至开发楼宇本身的年限,以及投入到市场中的变化趋势。

《现代物业》:随着互联网的广泛应用,许多世界知名的企业正在更多地实施远程办公和移动办公,也正在缩减他们对办公面积的需求,中国的企业是否也有这样的现象?

张莹:这是非常重要的趋势,这个也一定会发生,但是我觉得这个发生的方式,可能不是简单的在家办公。回想在过去五十年办公空间的变化,它从Z早的格子间到大开间,然后到“长条”,现在越来越灵活了。从办公空间角度来讲,从原来70%或者更高的私人办公空间和30%或者更低的公共空间,转变为70%或60%的公用空间到30%或40%的私人空间。我们做过分析报告,发现未来趋势的变化,随着科技的发展,办公空间的利用一定会改变,未来可能会对写字楼的分级标准产生影响。例如无线的普及和成熟应用,会导致整个楼宇的布线系统发生本质的变化,原来甲级写字楼的标准为净高2.8米,有架高地台,因为架高地台的原则是能够帮助大家随意地调整空间,今后可能不需要架高地台,这样就不用浪费那么多钱了。

《现代物业》:商业地产投资者评估投资对象的资产价值时,通常将不动产运营和管理的因素放在什么样的位置来考虑?

张莹:运营和管理占整个评估的比例非常高,而且越来越高,特别是成熟的投资者。很多新的项目都有自己的特点,但是把它们拉到一起比较,硬件标准其实也都差不太多,而且即使有一个强一些,但对于客户来讲,他也不一定那么在乎,所以作为软性的运营和物业服务,将会Z终区分一个楼的好坏,或者租金水平,应该可以说是一个决定性的因素。位置已经不能说明什么问题,更多的是软性因素,软性因素是物业管理和运营,包括了对整个租户的管理。就像头等舱、公务舱、经济舱的区别,主价值本身已经归零了,增值的部分才Z终使价格体现出不一样。

《现代物业》:对于具有一定实力的创业公司而言,您建议这些企业如何定制企业房地产的策略呢?

张莹:中国的很多企业,还没有把房地产、物业需求提升到跟公司的战略策略相关的水平,大家认为就是找房子、买个楼。其实对于一个企业来讲,Z应该关注的不是当务之急——租房在哪儿,房地产的占用成本一定是除了人力资源成本以外Z高的成本,应该尽快抽身出来,把这个问题解决好,否则就有可能成为影响公司发展的障碍。不能说因为租金低就随便接受。当然,如果市场好做,或者说利润率高时,大家不会关心这个问题,但是当我们进入到新常态时,我相信所有的企业就会倒逼过来关注这个问题,Z终,企业在选址时便会考虑企业的财务模型、人事策略等是否能够得到满足。另外,创业人群的物业需求通常是被忽略的,但其实这个群体是有很多前景的,很多项目应该通过进一步的升级、换代、改造,去面对这些企业。例如办公空间的分割以提供支持,对于开发商而言,这是一个很重要的市场,应该去抓住,因为这些企业有可能会很快地成长,成为很重要的企业。

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