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地下车库权属于谁?海南省住建厅:廉租房及公租房车位不售

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地下车库权属于谁?海南省住建厅:廉租房及公租房车位不售

发布日期:2017-06-20 作者: 点击:

7月12日,家住在三亚市同心家园五期的吴先生等3位业主将代建单位三亚城投置业有限公司告上法院,认为车位属小区内公共场所、公用设施,根据《物权法》有关规定属业主共有。要求法院确认3人对同心家园五期地下车位享有共有权,判决被告立即停止出售、出租地下车位的违法行为。虽然当天法院没有对此案当庭判决,但关于地下车库的权属却再次引起网友的关注。那么,目前海口、三亚地下车库权属如何分配、开发商、业主及物业对此有何主张?连日来,南海网记者就此事深入调查。

  业主对开发商出售车位的做法“不满” 称侵害业主利益

连日来,三亚首例“地下车库权属案”的开庭再次引起海口市“千禧郎8号”小区居民的关注。因为自入住以来,原本小区停车位就显得稀缺,但小区的开发商从前段时间开始却明码标价大张旗鼓出卖地下停车位。

  近日,南海网记者来到位于琼州大道和凤翔东路交汇处的“千禧郎8号”小区,并称是附近居民准备在此处购买地下车位。但问及的该小区业主都非常反感:“这里的车位已经十分稀缺,还不够全体业主使用;而地下车位的权属应该属于小区业主,开发商怎么能出卖、非小区的业主怎么能购买?”

一位刘姓业主说,车位属小区内公共场所、公用设施,根据有关法律规定应该属业主共有。而且他认为,家里房子的公摊高达“20%”,这是否“包含了车位”?而且因为他没有购买,所以如今每个月停放小汽车“地上90元,地下240元”。

  虽然业主们对于开发商出售车位的做法十分“不满”,但在该小区显目处,南海网记者却看到开发商“海南弘海房地产开发有限公司”粘贴出的销售车位广告,其称“为回馈业主,5月期间推出地下产权车库优惠活动,全场9.8万元一个,限量抢购,先到先得”。

  和“千禧郎8号”小区的居民一样,位于海口市龙昆南路的“玉龙湾”小区不少业主也因为地下车位权属问题烦恼。据了解,该小区有两层地下停车场,“其中不少已经出售”,没有购买车位的业主要想停车,“每个月费用230元”。

  而在三亚市和兴家园小区,一名常年居住在该小区的业主说,整个小区共有30多个单元,在2004年左右,开发商以2万至3万的价格出售给业主,“现在怎么也得10多万吧!”这名业主说道。在三亚卓达巴哈马小区,一位业主告诉记者,她现在是租了一个车位,“感觉车位应该是小区配套的一部分,所以开发商不该出售”。

  在走访中,其实令业主担心的是: “缴纳停车费天经地义,这不是问题。问题是如果把车位全部出售了,没有购买的业主想要停车怎么办?这不是侵犯了部分业主的合法权益吗?”

  开发商及物业:只对小区业主出售

  那么,小区车位的出售是否侵害了业主们的权益呢?在“千禧郎8号”小区的物业单位“海南千百合物业有限公司”里,一位工作人员明确表示,“地下停车位有自己的产权,没有侵犯业主权益,也不是业主们房子的公摊构成,因此可以出售”。不过,他认为,要购买的话要找开发商“协商”。

  于是南海网记者找到“千禧郎8号”小区的售楼中心。其工作人员表示,“出卖车位的广告是前段时间公司搞的活动,目前已经过期”。据介绍,该小区地下车位一共有“90多个,目前已出售40多个。现在依然出售当中,但价格不比之前优惠,有十多万一个”。那么车位出售是否侵害部分业主的权益?南海网记者拨打了出售车位广告上的联系电话,接线员却提供了另外的一个电话,“这是开发商的办公电话”,但拨打多次却无人接听。

  不过该小区售楼中心的工作人员强调:“出售对象只限小区业主,因为外面的人购买的话无法办理产权证。”但是南海网记者在采访中发现,该小区里有业主对外转让停车位,“不管是不是小区业主,一个12万元,产权证可以过户”。

  在海口市玉龙湾小区,南海网记者找到了小区物业中心的相关负责人,称居住在附近,希望想在这里购买车位。该负责人一边称“车位不能对外销售”,一边帮记者联系。一会后他表示,“找到一个车位,业主已经搬家了,当时购买才4万元,有产权证,目前出售价格11万元左右”。

  三亚市半岛蓝湾小区一名保安告诉记者,该小区停车位只租不售。其中,地上车位收费80元/月,8元/天,地下车位收费180/月,业主可以租用地下车库,外来车辆只能租地上车位。凤凰水城小区一名业主告诉记者,该小区停车也只租不售。其中地上停车位收费120元/月,地下停车位收费220元/月。而三亚市和兴家园小区一名物业称,该小区没有地下停车位,所有停车位也只租不售,包月收费为90元/辆。但是,记者注意到,在每栋单元楼下设有4至8个架空式停车位,一些车辆停放其中。在三亚市美亚之心小区内,置业顾问称,该小区设有地上停车位,包月租金为300元/辆;地下停车库正在建设,共规划设计60多个车位,具体出售价格暂时未定,大概每个在15万元左右。

住建厅:廉租房及公共租赁住房停车位不能出售

  而住建部门在审批房地产项目时,是否会明确要求开发商为业主配套一定比例的车位?对此,海南省住建厅房产处相关负责人介绍,海南各市县在编制控制详细规划和修建性详细规划时,将建设项目停车位配建率作为规划重要指标之一,在审批房地产项目时,均要求开发商依据规划,按照一定比例配建停车位。由于各市县发展水平、城市规模不同,且城市各区、各项目规划定位也存在差异,各项目停车位配建比例也不一样。因此,具体配建比例应根据控制性详细规划和修建性详细规划确定。

  该负责人说,根据《物权法》相关规定,住宅小区内规划用于停放汽车的车位、车库产权归属应按产权区分所有权划定,车位、车库属于开发建设单位的应按相关规定进行物权登记且享有物权处置权。“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主所有。业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务。”

  业主、开发商和车位三者之间关系如何界定呢?该负责人称,根据《海南经济特区物业管理条例》第四十九条规定:“建设单位出售物业管理区域内车位、车库的,应当在出售前依法办理车位、车库预售许可或物权登记。车位、车库已经由业主公摊的,或者占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位、车库属于全体业主共有。”

  保障性住房小区销售停车位是否符合规定?该负责人表示,保障性住房包括:廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房、限价商品房。其中,廉租住房和公共租赁住房的产权以及与房屋配套的设施设备和相关场地归政府所有。因此,廉租住房和公共租赁住房小区的停车位是不能出售的,只能出租给住户使用;商品住宅、经济适用住房、限价商品房按规定可以向买受人出售,因此,其住宅区域内的车位、车库也应按规定进行所有权区分后行使使用权。

  据了解,目前,海南省小区停车位的预售和确权登记工作由市县房地产行政主管理部门具体负责,详细情况由各市县房地产行政主管部门掌握。

  律师:不宜一概而论

  那么,开发商出售地下车位是否侵犯了业主权益呢?近日,南海网记者也就此事采访了海南东方国信律师事务所的李君律师。

  李君律师称,《物权法》第七十四条第二款规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。所以,目前多数商品房在销售时,开发商和购买者都会在合同中约定专门用来停放汽车的车库、车位,通过出租、出售或附赠等方式,约定其归业主专有或专用。在这种情况下,不宜一概认为车库、车位归业主共有。

  李君律师强调,只有占用业主共有的道路或其他场地用于停车的车位,才属业主共有。即使是业主共有的车位,李律师认为,收取一定的停车保管费费也是合理的。另,根据《物业管理条例》,物业公司接受业主大会或业主委员会的委托,有权对车辆在小区内公共场地或者占用业主共有道路的停放进行管理和收费。收取的停车费按照物业公司与业主大会达成的协议进行利益分配。实践中,停车费一部分作为物业管理成本和交纳税金,另一部分作为收益归全体业主所有。但现在最大的问题是,物业公司收取公共区域的车辆保管费用后,几乎是占为己有,从未把收益分给全体业主。

  (南海网海口7月19日消息南海网记者 陈望 叶俊一 孙令正 报道)


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