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为什么物业费越便宜,不缴费的业主反而越多

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为什么物业费越便宜,不缴费的业主反而越多

发布日期:2017-06-20 作者: 点击:

5月中旬,《珠海经济特区物业管理条例(征求意见稿)》公开征求意见,其中关于“不按时缴纳物业管理费的业主,相关信息将纳入个人征信系统”的新规引发众多网友热议。时隔一段时间,相关讨论非但没有止息,反而愈演愈烈。


 

据《珠江晚报》最新报道,在广泛征求意见后,珠海市法制局联同市住规建局对该条款进行了修改,“经仲裁或判决仍拒缴纳者才会纳入‘黑名单’”。


 

其实这一做法并非珠海首创。据不完全统计,此前上海、南京、无锡及福建省,均就此征求过意见,有些地方已经进入实操程序。


 

 


 


 

不交物业费 理由五花八门


 

针对物业费收缴率低这一制约行业发展的老大难问题,多地政府尝试将不缴纳物业费纳入个人征信,以此来提高物业费收缴率,对行业来说无疑是利好消息,振奋人心。


 

物业费收缴率到底有多低?以中部城市武汉为例,其今年公布的最新数据显示,该市物业费平均收缴率为75%,该市某大型小区 1700多户业主欠缴物业费高达500万元。苏州2014年住宅物业费平均收缴率不到70%,有的老旧小区甚至年年都低于50%。天津市自2012年起通过多项改革,才将收缴率从67%提升到了85%。


 

调查发现,业主不愿意交物业费的理由五花八门,诸如“小区里有人养家禽”、“暖气不热”、“买了就没住过”、“物业没替我叫出租车”等等。最常见最普遍的拒缴物业费的理由则是保洁绿化不到位、电梯故障、收支不透明等,简言之即物业服务做得不好、内容标准不够透明。

 

物业服务质量与价格机制息息相关


 

因为物业服务不好而拒绝缴纳物业费,并不全然合理。但回到本源上来看,到底是什么原因造成了这一突出矛盾呢?

 

上海市物业行业协会2014年底曾经做过一次摸排,结果很有意思。在其调查的8000多个小区中,物业费2元以上/㎡的,收缴率超过90%,而2元以下的小区,收缴率则不足70%,部分售后公房甚至仅有50%。

 

怎么越是物业费低的小区,业主拖欠、拒交物业费的现象越突出?听起来似乎特别不符合常理。但仔细一想就不难发现,本质上还是因为物业服务做得不好或者不透明。物业费低到不够覆盖成本,物业公司要么在看得见的地方降低服务质量,要么就在看不见的地方减少投入。长此以往,甚至还会造成“服务质量不好——物业费收缴率低——服务质量更差——物业费收缴率更低”的恶性循环。
 


 

《新京报》曾报道过北京市大兴区所进行的物业费市场化改革。其时,大兴区将物业服务分为三类,并根据服务质量的不同,分别定价,弹性调价。


 


 

康盛园小区是大兴区第一个物业改革试点。改革前,根据北京经适房基准定价,该小区物业费仅有0.55元,且10年都没有涨过,但缴费率也只有7成多。改革后,经业主投票最终确定了采用最高标准,收费定在1.28元/㎡,结果该小区的物业费收缴率不降反增。有业主表示,“这次什么都是我们自己定,没有理由再不交费了。”


 

北京与上海这一正一反两个案例,都足以证明,物业费收缴率与物业服务质量成正比,而物业服务质量又与物业费定价制度息息相关。当然,这并非说物业费越高越好。一方面,物业费要能覆盖最基本的物业成本;另一方面,越是好的服务,所需要支付的成本越高。简言之,即物业费采取市场定价,并经由物业、业主双方协商决定。物业可以根据不同的服务,提供不同的定价;业主们也可以根据自身的需求,选择不同的物业服务。


 

以更透明的业务打动业主


 

2014年底,国家发改委发文,放开商业住宅小区的物业费定价。不过,查阅媒体报道,受制于业委会、业主大会的成立情况,各地推进物业费市场化的进度不一。


 

在业主日益增长的物业服务需求与不开放的物业费定价机制的矛盾一直未予解决的当下,物业费收缴率始终处于低位水平,也就不足为奇。

 

回到“欠缴物业费录入个人征信”上来看,虽然这一做法对整个行业来说是个好消息。但物业人仍应保持清醒,不能将物业费收缴全部寄望于“欠缴纳入个人征信”的实行。毕竟,通过推进物业费市场化,让物业、业主双方都有议价的能力,让业主有更多选择的自由,从而以更透明的业务、更优质的服务来打动业主,才能从根本上解决物业费收缴率低这一老大难问题。


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