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物业管理者谈物业企业八大风险

物业管理的风险指物业服务企业在服务过程中,由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。
 


 

物业服务企业业务繁杂,涉及多重法律关系,风险管理涵盖物业服务全过程。物业管理的风险特点是,物业责仼界定较难,风险事故类型多样,物业管理区域内,一旦出现事故发生人身、财产损失,物业服务企业往住脱不了干系。企业抗风险的能力依仗于公司的前瞻性,各项制变的严密性和各种抗风险的预防措施。


 

物业管理的风险包括项目决策、合同、管理责仼、业主使用不当、企业运作、自然灾害、服务人员伤害等七方面风险。


 

听听物业管理从业者谈【物业管理那些事儿】说说都是泪!

 

 

 
 

一、项目决策风险

 

 


 

企业经营中,接管哪些项目,预期目标与Z终结果等,都会给企业带来较大风险,有些企业为急于接盘,扩大规模,不问来龙去脉,矛盾重重,投入较多人力、物力和财力,结果陷进拔不出或是未被聘用或是亏损严重。

 

 

 

 
 

二、服务合同风险

 

 


 

(一)、企业与委托方签订的合同,由于未对管理服务内容、范围、期限、费用标准约定清楚,甚至过分放大企业安全防范责任,过度进行非理性服务承诺,导致一旦出现情况企,业将面对被追诉或索赔的风险。企业与委托方签汀的合同,由于未对管理服务内容、范围、期限、费用标准约定清楚,甚至过分放大企业安全防范责任,过度进行非理性服务承诺,导致一旦出现情况企,业将面对被追诉或索赔的风险。如车场车辆丢失赔偿费的问题,《南京市物业管理办法》规定车辆停放应签停车服务协议,如需保管的应另订保管协议。
 


 

(二)、(条例)规定“期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止”。因此前期物业管理合同具有不确定性,物业服务企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约,企业对项目的各种投入将被遗失,待收的欠费将形成矛盾。、企业在投标的承诺及盲目压低物业服务费,签订合同时被转嫁风险的条款(如负责安全等),企业对业主的各项许愿(高院司法建议明确,实施细则、承诺乃至行业规范都作为合同组成部分)…


 

(三)、《现代快报》2012年3月13日“因小区物业未将楼外广告收益向业主公示,作为业主的央视主持人赵普将物业告上法庭。该案Z后在法庭的主持下和解,业主方获得86万余元的公共空间收益,约占小区6年来公共空间总收益的85%。”


 

风险防范:重视合同管理,对合同的审核、签署、档案管理都有明确规定。对有关权利义务的约定严格把控,从根源上防范因合同内容导致的法律风险避免因合同约定含混不清而导致企业承担超出自已应当承担的义务范围之处的责任。特别关注一些容易引起纠份的物业服务环节条款的订立;


 

1、停车场物业服务中物业服务方与业主方责任的划分。

2、公共区域秩序维护中物业服务方应承担的安全义务。

3、物业服务收费标准及费用调整的约定。


 

 

 

 
 

三、承接查验风险

 

 


 

06年8月2日晚,沈阳市8岁男孩宋某随父母到沈河区某小区28楼老师家补课,在补完课后,孩子在走廊玩耍,坠楼身亡。宋某的父母将为该楼提供服务的辽宁宝珑物业公司告上法庭,要求赔偿死亡赔偿金、丧葬费和精神抚慰金共计21万余元。在庭审时,宋某父母认为当时楼梯间的所有窗户都是打开的,窗户与楼层地面之间的距离太小,没有设置警示性标志,也设采取任何防护性措施。物业公司则辩称,自已在管理上并无不当,原告所提都是设计的原因。

 

法院查明,宋某当时坠下的消防窗未达到国家规定的强制性标准,物业公司应该知道存在安全隐患,却设有在适当的区域设置警示标志或防护措施,应对男童的坠楼死亡承担相应的赔偿责任。男童父母作为监护人,在孩子进入电梯到坠楼死亡这一过程中,疏于监护,也有一定责任。法院于07年9月6日Z后判决,物业公司赔偿宋某父母死亡赔偿金和丧葬费的60%,分别为10.9万余元和3000元,另外赔偿宋某父母精神损害抚慰金2万元。第二天沈阳各报刊登“一男童高楼坠亡、物业被判赔偿13万余元”


 

风险防范:


 

1、2011年1月1日执行的建设部《承接查验办法》对物业管理工作提出更高的要求


 

作为《条例》的配套性政策和物业承接查验制度的细化和补充,《承接查验办法》与技术较性强的“物业接管验收标准”相比,更偏重于制度性和程序性;与涉及综合性整体项目的“物业服务项目交接办法”相比,涉及交接的内容仅为物业共用部位和共用设施设备。


 

关于《办法》的适用范围,应明确限定为前期物业管理阶段的新建物业,虽然《办法》规定前期物业服务合同终止后,业主委员会和业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动可以参照执行,但这仅限于其中部分程序性和技术性的条款。


 

2、物业承接查验存在的问题一定要有记录,有甲方承担责仼的承诺。


 

 

 

 
 

四、管理责仼风险

 

 


 

(一)、违规装饰装修
 


 

业主违规装饰装修,不仅会造成物业共用部位、共用设施设备损坏、安全隐患和邻里纠纷等,坛加物业管理的运行、维修成本,还会使物管企业承担一定的物业装饰装修管理风险。


 

1、电焊施工,火花落到易燃物品上,引发火灾。


 

09年4月19日,南京50层中环园际广场起火, 18层的一户业主装饰施工,四名工人操作电焊时,溅出的电焊火花溅落到楼下平台保温层,引发了大火。火灾间接引起的水患把裙楼健身馆变成了游泳池,后追究物管责仼;一是动火人未经审批即动火,物管人员应知未知。二是动火现场应有安全负责人,发现不安全苗头时,应立即停止动火。三是着火部位的灭火器数量尚不到位等。


 

2、2010年八11月15日14时,上海胶州路一栋高层公寓起火,大火导致58人遇难,事故原因查明是由无证电悍工违章操作引起。


 

风险防范:


 

由于物业服务企业对装修等违规违章行为设有行政执法权,只有劝阻和向行政执法部门报告的义务,其在处理私拆乱改等违规违章行为时,要做到“宣传、巡检、制止、报告、”四方面工作内容:


 

宣传告之:物业服务企业要依据法律法规和有关规范性文件,结合夲地区的实际情况,制订适合于住宅小区的装修管理规定。企业应主动将相关规定和禁止行为,通过多种途径向业主尽到详细的告之义务,让业主明白私拆乱改是法律法规规定的的禁止行为;违反规定、私拆乱改是要承担赔偿责任的。业主进住时,物业服务企业要通过发送《(前期)物业服务合同》、《(临时)管理规约》、《业主手册》等文字材料,对物业管理区域内装修管理的注意事项和禁止行为,向业主书面告知。要和业主签定住宅装修协议书,明确住宅装修的禁止行为。文字材料要留档保存,以备查验。


 

《中华人民共和国物权法》第八十三条规定 ;“业主大会和业主委员会,对任意损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。”


 

上述条款规定,在物业管理区域内,一旦发生私拆乱改等违规违章行为,不仅物业服务企业要在职责范围内及时处理,广大业主和业主大会、业主委员会也应按照法律规定要求,出面干预,要求违规违章当事人立即停止拆改、恢复原状、赔偿损失。对于私拆乱改行为的相关受害业主,可以从两方面维护自已的权益。一是向物业服务企业、业主委员会或有关部门举报投诉;另一方面可根据法律法规,对肇事者提起司法诉讼。对此规定企业也要广泛宣传。


 

巡检到位:物业服务企业要加强对业主装饰装修行为的监督、管理,坚持装修期间的现场巡检,随时记录有关亊项,及时采取应对措施,做好全方位的日常监管。(巡检要有规定、有记录、有检查)


 

制止劝阻:物业服务企业对违反装修协议、私拆乱改的行为要及时进行处理,应在发现问题后的第一时间内到达现场,劝阻、制止违规违章行为。由于物业服务企业不是行政执法主体,所以在对业主不当行为进行劝阻、制止时,要在职责范围内,采取合法合理措施,切不可采取强行拆除或其他过激手段,以免陷于被动。要及时对私拆乱改者下达违章装修整改通知,并请当事人或装饰装修单位签字确认,事后要做好证据保全,为日后分清责任做好准备工作。成立业主委员会的住宅小区,物业服务企业可会同业主委员会共同进行处理。


 

报告及时:物业服务企业对劝阻制止无效的,应及时会同业主委员会向有关行政执法部门送达书面报告,避免责任和损失的扩大。业主委员会尚未成立的,物业服务企业应将书面报告抄报社区居委会,并可张贴告示,让广大业主有对私拆乱改的知情权和对处理过程的监督权。


 

(二) 、治安


 

主要指由于外界第三人的过错和违法行为,给业主造成人身伤害和财产损失等风险。目前,因人口流动率的提高,社会各层次的收入差距增大,由社会问题产生的社会治安问题已明显体现在小区及其它物业管理区域内,入室盗窃、抢夺抢劫、故意伤害、故意杀人等各类治安事件相继发生,给秩序维护服务工作带来了严峻的挑战和高风险


 

曾经被判刑的抢劫犯朱寿俊于95年被准阴市中院判处无期徒刑,09年被假释,通过其牢友,世豪物业香樟园小区保安主管的介绍,当上香樟园小区的保安,而这保安于2010年12月23日残忍杀害了女业主。案发时正是小区新老物业公司更替,原来的世豪物业准备2011年1月1日正式退出,而新的物业公司已经提前进驻小区。受害女业主的家属状告新老物业:


 

原告认为世豪与开发商签订的“前期物业服务合同”中明确约定,“保安应24小时值班,无重大火灾、刑事事故”,如今业主不但在小区内遇害,行凶者还是物业的保安,且是个有犯罪前科的惯犯,物业公司让这样的人进入物业,担任保安一职明显存在过失,对这起惨案的发生应承担全部赔偿责任,受害人家属要求物业赔偿全部损失57万余元。


 

世豪物业认为朱寿俊已在2010年12月18日辞职,离开世豪物业公司,而案发是在12月23日,此时朱已不是世豪工作人员。至于朱犯罪前科一事,尽管保安主管在笔录中称明知朱有犯罪前科,但这并代表世豪就一定知道。况且世豪在12月21日就已经和新物业进行交接,至12月31日交接结束,因此世豪不应该承担相关法律责任。


 

第二被告新物业名城认为,名城合同履行期限是2011年1月1日,虽然世豪在2010年12月19日己终止与香樟园小区的服务合同,但这只是合同的终止,世豪的扫尾工作仍在进行,直至12月28日仍有世豪员工在小区内活动,名城认为自已没有任何责任。


 

区法院审理认为:


 

1、物业服务合同是一种有偿的委托合同,具有特殊性,其提供的保安服务,不是治安保障服务,只能提前发现并制止。根据《物业管理条例》的相关规定,物业公司的安全保障义务是一种预防性行为,它并不必然能够阻止业主及相关人员的财产、人身遭受第三人的侵害,只是对不法人员产生威慑作用,客观上减少发生侵害案件的可能性。


 

2、世豪物业履合同的终止日期是2010年12月31日,新物业从2010年12月21日已经逐步交接,案发期间,两家物业公司均应该提供必要的物业服务工作。但两家物业均没有尽到合理艰度范围内的安全保障义务,在安全防范问题上均存在一定的过错。杀人犯此前是世豪物业公司的保安,由其牢友介绍来的,公司在保安人员的审核上存在过错,综合相关情况,两家物业公司应当在能够防止或制止的范围内各自承担一定的经济赔偿责任,2012年,法院判决世豪物业赔偿7万元,新物业赔偿3万元。


 

原被告三方均不服判决,同时提起上诉,市中院经过审理,作出维持原判的终审判决。


 

风险防范:


 

1、做好上节提及的“宣传、巡检、制止、报告、”四方面内容


 

2、明确物业管理的法律地位和职责,维护社会治安,是公安部门的法定职责,物业公司提供的秩序维护是一种有限的协助安全防范服务,一些违法违规行为具有较强的随意性、突发性和不可预测性,物业公司不可能对每个业主或使用人的每个行为进行有针对的性的事先管理。《条例》第二条规定“物业管理……维护物业管理区域内……相关秩序的活动”并非是治安管理,不负有保障业主和住户人身财产安全问题的责任。中物协(2008)1号文中明确对协助开展安全防范人员使用“秩序维护员”称谓,企业在签订合同时,确定“秩序维护管理”的内容,尽量避免使用“保安服务”、“提供安全防范服务”、“维护社区治安”等用语,以减少管理服务纠纷,规避企业风险。


 

物业管理项目内,发生业主被盗等治安案件,物业公司是否承担责仼呢?这要看物业公司是否履行了服务合同责仼。物业公司根据相关口合同履行了责仼,而被盗事情仍然发生,这是一神不可抗拒行为,物业公司没有违约也就沒有义务承担责仼。


 

( 三) 、车辆管理


 

主要指在停车场至经营车辆停放服务过程中,车辆发生车身受损,车辆失窃等现象,该类事件和诉讼,物业公司面临可能赔付金额较大的风险。


 

车辆被盗:


 

1)、8月17日早晨,业主孟先生在城南小区内摩托车不见了,后状告物业公司说,业主办理入住手续时,物业公司与所有业主签订了《业主公约》《车辆行驶停放管理规定》,要求进出小区的机动车要领取出入卡,对出入车辆进行登记、凭卡取车,但物业公司却从未按规定实施登记出入管理制度。认定对小区管理存在疏漏,要求索赔九千元。


 

建邺区法院在案件审理中对小区的监控、录象设施进行了现场勘验,查明小区的值班保安不能正常操作监控、录象设备,认定物业公司小区监控器及探头不能完全正常使用,只能对小区东、南侧的物业、道路、大门等实施监控,而对小区西、北侧范围无法实施监控,设备多数功能按纽失灵,无法正常使用。在孟先生摩托车失窃的当晚,值班保安对小区安全监控情况也没有作记载。


 

法院审理认为,物业公司不能提供“案发当晚孟先生车辆是否停入小区”的反证,应当推定摩托车是在小区内丢失的,物业公司与孟先生等业主,建立了物业服务法律关系,应履行对物业管理区域内公共秩序、安全防范的协助管理等义务,其在履行义务时存在疏漏和瑕疵,应承担60%赔偿责任,即3970.80元。后物业公司上诉中院,强调物业公司履行了在保安方面的全部责任,并且双方形成的并非是保管合同关系,业主财产毁损丢失的责任应由内车主自行负担。市中院驳回上诉,维持原判,理由是“物业公司不能举证证明对摩托车丢失已经尽到了合理的安全防范义务。”)。(民事诉讼中举证责任的一般原则是“谁主张、谁举证”,然而在一些特定情形下,提出主张的当事人因为客观原因难以提供证据证明自已的主张,此时由对方当事人提供证据则更为恰当,这就是举证责任倒置。)


 

2、)深圳李某驾车到住宅小区看房,进入小区时入口保安人员发给一张车辆出入证,并申明出大门时凭此证放行车辆。李某半小时后看完房下楼,发现自己汽车已不翼而飞。


 

防范措施:


 

1、掌握政策法规,增加风险防控意识,了解司法审判意见,地方规章有关规定(市办法规定,需要保管的,另订保管合同)。


 

2、细化停车合同,明确管理责仼。


 

3、运用科技手段,完善防控体系。如运用门禁识别系统、电子监控系统等。制订车辆停放管理制度,对车辆出入严格管理。对进入停车场所有车辆发放停车凭证,凭证出门。


 

4、运用保险机制,转移赔偿风险。


 

(四)、消防事故和隐患


 

消防设施的维修保养不善,无消防用水供应,消防报警系统失灵都可能导致重大人身和巨大财产损失,物业服务企业面临的风险不仅是经济赔偿的民事法律责任,直接责任人和单位主要负责人等个人还可能因此承担刑事法律责仼。


 

(五)、设施设备管理


 

设施不是物质财富的简单供给,还应包含公共服务的内容。管理者干万不能把设施作为一种形象展示和摆设,忽视必要的管理和维护


 

1、游泳池


 

某小区配套的游泳池,一男孩被池底出水管道吸住而亡,当时水深仅1.3水,,还是发生意外。经查,进出水口上的封闭铁丝焊接点有质量向题造成此事。Z终由开发商和物业赔偿几十万元


 

某小区游泳池一名6岁小女孩逃票溜进深水区溺水昏迷,三天后死亡。出事后,体总会及公安部门、卫生部门都赶到现场。提出按规定,开设游泳池必须要向当地的体育主管部门申报,在验收通过后才能营业。这个泳池和夲市小区大多泳池一样,从未申报过,涉嫌违规经营。检查过泳池后,体育总会又点出多处违规,如泳池应设置至少两个高1.5水以上的救生观察台,配备救生室和氧气袋、救生床、急救药品及器材等。应该在泳池相应位置设置相应的深水标,应该有持专业资质的救生人员及水质处理人员(现救生员是物业工作人员),但这里均沒有。Z终死者父母将小区物业及开发商一起告上法院.法院审理认为.赔付各项损失共计27万余元


 

2、水阀门


 

河西嘉业阳光城物管人员夜间检查水压,到了11层空关房,打开水龙头,里面没有水流出来,工作人员忘记关水龙头就走了,后水流出,从墙壁上流到楼下10层扬某家,致使花了20万元刚装修好的新房一夜之间成了“水房”。整个房子地板泡在水中,水是从厨房顶棚流下来的,墙壁、灶台等都是潮湿。灶台、电器都是品牌,而厂家表示“不包修了,因为被水浸泡过了夕”,因线路、水管都埋在地下,被水浸泡后很可能出现问题,而业主说眼看婚期已到,酒席喜糖都订好了,这怎么办?要求物管赔偿经济和精神损失!Z终物业公司赔偿了业主损失。


 

3、公益设施


 

06年9月28晚,上海浦东南汇区某小区业主张某在小区健身区内用上肢牵列器健身,因钢丝绳突然断裂,致其失去重心,摔倒在地,由于后脑直接着地,当即失去知觉,终因脑干功能哀竭于10月1日死亡。


 

物业公司说,在开发商购录健身器材后,其已检验了产品合格证,日后的维护、保养是生产商的责任。物业公司不是专业公司,平时对健身器材的管理只能凭肉眼判断是否存在安全室隐患,其已尽了物管之责。


 

生产商说其产品是合格产品,已根据合同约定每3个月巡视保养一次已尽到售后服务义务,牵引器选用的钢丝绳可承担15T重量,从断裂情况广判断,系非正常磨损,若属正常磨损则愿承担责任。


 

法院判决,物业公司系小区管理者,对小区内健身设施负有维护管理之责,受害人因设施原因,导致倒地死亡。物业公司对此负有疏于维护管理之责,没有尽到一个善良管理人之义务,对此应承担相应的民事赔偿责仼。在维护中,未尽心尽责,事故恰发生于其对健身设施进行巡视维护后的当曰。后法院了判决生产商与物业共同连带承担40多万元的赔偿责任


 

风险防范:


 

1、承接物业時,应做好承接查验对物业共用部位、共用设施设备的现状和存在的向题进行交底和记录,进行书面确认。对不具备条件开放的游泳池等公众设施应提出书面文字意见及有关资料,以备查验。


 

2、物业公司明确。自已的管理责仼范围,如共用部位、业主窗户坠落,阳台放置物品或悬挂物品坠落荫造成损失的,由业主承担全部赔偿责仼,管理责仼范围决定风险责仼承担授的范围。分请管理责仼,并公开宣传,促使业主防范风险意识提高。


 

3、在当前司法实践中,建筑物及其设施或附着物、悬挂物坠落造成的诉讼,举证责仼由建筑物或设施管理人和所有权人承担。通俗讲,就是损害发生后,受害人只需证明损害结果和该结果是由建筑物或设施导致的。而物业公司在法律上有义务证明自已在管理过程中沒有过错或损害经结果是由受害人的故意行为造成的,如不能证明这一点,法庭将依法推定管理人和所有权人负有过错责仼。


 

(六)、维修服务


 

烟台市一名孩童被小区铁门砸伤,小区物业公司因未及时修复有安全隐患的铁门,被法院判决承担责任,一次性赔偿儿童人身损害35000元。 


 

2007年4月18日傍晚,烟台市芝罘区某小区住户李某5岁的儿子在小区门口玩耍时,被小区大门砸伤。后经医院诊断,李某之子左锁骨骨折,住院治疗13天。后经司法鉴定,其左锁骨骨折构成九级伤残。 

李某与物业公司因赔偿问题未达成协议,遂将物业公司告上法庭,要求物业公司赔偿其子医疗费、残疾赔偿金等共计5.5万余元。物业公司辩称,铁门是因为小孩玩耍时故意推拉导致被破坏,其所受伤害是由于其个人行为造成的,与物业公司无关。 


 

烟台市芝罘区人民法院审理认为,小区物业管理部门对小区的物业设施有维护、保养、管理的责任,发现不安全隐患应及时予以修缮、整治,即使不能及时修复,亦应设置警示标志,而被告未作任何处理,李某的儿子不应承担民事责任。Z终,法院判决物业公司赔偿原告医疗费、残疾赔偿金等共计5.5万余元。 被告物业公司对一审判决不服,上诉至烟台市中级人民法院。日前,经烟台中院主持调解,双方当事人达成协议,物业公司支付李某之子人身损害赔偿金3.5万元。


 

风险防范:


 

明确维修责仼范围和经费渠道:维修范围是共用部位,中修以上工程要纳入维修资金,降低物业管理的风险责仼。(06年物业管理师考试题就有其内容)。


 

 

 

 
 

五、业主使用不当或违规行为引发的风险

 

 


 

在物业日常使用过程中,业主对物业使用出现不当行为,如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、损毁共用没施设备和场地等,有时难以确定责任人的,业主过错,企业担责,业主生病、企业吃药。

 

1、南京近期发生胡先生骑车路过中华路时,突然被一个大罗卜(一斤半重)砸中太阳穴,当即头晕不能骑车,报警求助,民警到场,找到腌制罗卜的二楼住户,经调解赔了300块钱。企业要提醒住户,阳台上晾硒物品,一定要做好防护,以免坠落伤人。


 

2、《深圳好来居高空坠物案》


 

2006年5月31日下午5时40分左右,上小学4年级的小宇在放学回家路上,途经位于深圳市南山区南山大道与海德二路交叉口处好来居大厦旁的人行路面时,被一块从天而降的玻璃砸到头部而死。


 

南山警方成立专案组调查,但没找到凶手。小宇的父母将好来居大厦2楼以上的73户业主、负责好来居大厦管理的物业公司告上法庭,提出76万多元的民事赔偿。2008年3月18日,南山法院作出一审判决:可以确定造成受害人死亡的玻璃是出自好来居楼上,本案属于建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物坠落造成他人损害的案件,应由好来居的物业管理公司对小宇父母的损失承担30%的赔偿责任,共计 22.9万余元。其他业主不承担责任。


 

小宇父母不服一审判决,向深圳市中级法院提出上诉,请求二审法院撤销一审判决,并改判73户业主和物管公司连带赔偿其各项损失76万余元。


 

好来居的物业管理公司也不服一审判决,提出上诉。经深圳中级法院审理,作出终审判决:撤销南山法院的一审判决,由好来居大厦北侧的73户业主(其中一户业主有两套房)每户补偿4000元,总计29.6万元。好来居的物业管理公司深圳市锦峰物业经营管理有限公司不承担责任。


 

 

 

 
 

六、企业运作时的风险

 

 


 

(一)、企业承诺
 


 

司法突出“发展为重、平衡利益、保护弱者”的立法理念,《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的第三条规定,即是扩充了物业企业应承担义务,“为更好维护业主权益,司法解释依据合同默示条款理论,合理扩充了物业服企业应承担义务的依据范围。即不仅限于物业服务合同中的明示条款,法律、法规规定、相关行业规范,以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,也是确定物业服务企业应尽义务的依据。”


 

因此,物业服务行业要对履行委托合同,避免因服务存在瑕疵承担违约责任,同时,要对相关承诺以及类似行业规范进行清理,在保持先进性同时,要有可操作行,要诚实信用,一诺千金。


 

(二)、劳动用工


 

《劳动合同法》的实施暴露和揭开了物业管理行业长期以来存在的,以廉价劳动力和低成本运作、支撑和维持物业服务的问题。(扬子晚报07年8月31日“保洁员跳槽变保姆”报道,河西一小区从6月以来的三个月内,有10位保洁员纷纷辞职跑到业主家做保姆,其原因是小区保洁薪酬低,物业一时难以找人填缺,小区保洁遇困难。)由于历史原因,物业管理成为违规用工的“重灾区”、劳动纠纷投诉的频发区,从某种意义上说,物业管理企业是在牺性广大从业人员的切身利益情况下,支撑着全市物业服务的正常运行。这种局面应该扭转。


 

落实《劳动合同法》,解决劳动用工不规范的问题,是个综合性的系统工程,要从多方面入手,其根本途径,在于将从业人员所有的劳保、福利费用全部纳入物业服务费成本,实行真正意义上的质价相符、成本运作,实现物业管理的良性循环。当前,全巿物业服务企业仅有40%,实现利润,且利润率较低,而60%的企业处于亏损或持平的状态。提高物业费标准、提升物业费收交率,在当前,还有一个逐步、渐进的过程,随着各项成本的提高,人员工资要求翻一番,对物业压力越来越大。


 

(三)、各种额外费用


 

1、 消防培训费


 

2、统一服装和培训发证


 

3、物业用房缎纳房产税

 

 

 
 

七、自然灾害风险

 

 


 

张先生家住常州新北某小区,2005年,他买了小区的地下车位。2007年7月3日晚,张先生将自己的奔驰轿车停到车库。当晚突降暴雨,第二天早晨,张先生发现车库部分被淹,自己的车子未能幸免。当年9月11日,奔驰4S店出“车辆损失证明”,证明张先生的轿车因浸水时间较长,导致电路、零部件及内饰损坏,贬值损失估算为18万元。在要求物业公赔偿未果后,张某将该小区物业公司告上了新北法院。审理中,法院委托南京市鼓楼区物价局价格认证中心对奔驰轿车因水淹产生贬值的损失进行鉴定,该中心鉴定认为,贬值损失为96500元。物业公司认为天降暴雨系不可抗力,自己已尽到管理责任,再说即使存在车损失,张某也有疏忽,公司不应承担赔偿责任。
 


 

法院审理认为,不可抗力是指当事人不能预见、对其发生和后果不能避免且无法克服的客观情况。本案中天降暴雨,首先有天气预报可预知,其次,当暴雨来临时也并非不能避免和无法克服,可以积极采取有效的应急排水措施,或者当排水措施不能够避免车库被淹时,可及时通知车主将车辆开出车库等。因此,本案的天降暴雨并非不可抗力情形。虽然险情发生时,物业公司采取了一定措施,但在险情无法排除时未及时通知车主导致车辆被淹受损,物业公司未尽到充分的物业管理责任,故其对车辆被淹受损应承担民事赔偿责任。而业主将车辆停放于车库,其有理由相信车库是安全之地,具备避免车辆遭受风雨等自然界侵蚀的应有条件,故其对车辆被淹的后果无任何过错。


 

去年8月27日,新北法院作出一审判决,认为物业公司抗辩天降暴雨系不可抗力且业主也有过错等理由不能成立,判令物业公司赔偿张先生96500元。一审判决后,物业公司不服上诉至市中院。去年12月21日,中院立案受理后,依法成立合议庭对该案进行审理,于日前作出判决,维持原判。


 

 

 

 
 

八、服务人员的意外伤害风险

 

 

(一)、在服务过程中
 


 

服务人员在服务过程中受到外来侵袭或工作不当造成的人身伤害或丧失生命的现象,存在着较大的人身安全风险。由于员工违规操作引发的问题,按照法律上称为“雇主责任”,物管企业也将承担其属下员工不当行为的赔偿责任。


 

1、伤亡:某国际花园一维修人员为19层某住户装窗帘,在室内安装未采取安全防范措施,由于其用力过猛,异致身体重心外移坠地死亡。虽系违规操作,但物业也为此补偿死者家属50多万元。


 

2、触电,物业维保人员Z可能遇到触电危险,因与电接触的机会Z频繁。08年8月6日,本市某小区内一幢小高层电梯发生故障,维修工王某修理时触电身亡,倒在水中。事发原因是电梯安全阀出了故障,他到电梯井内清理积水,未按要求穿工作鞋(胶鞋),想拔掉电线插头,以切断电源,不料被水浸湿的插头带电,导致当场触电。

此外,在给配电柜除尘时,违规使用铁丝刷,引起触电伤害,设备也遭到损坏。


 

3、消杀药品:消杀类药品、绿化使用的农药都具有很强的毒性,保管、使用不慎,容易对人体引起侵害,如有的綠化人员在喷药时,特别在高温天气,未采取防护惜施,农药会通过汗腺进入人体引起中毒。


 

4、操作失误,物业服务人员因工作需要,经常使用一些专业工具,如电锯、射枪等,如操作不当,很容易误伤自己或他人,某员工在操作射枪时,不慎将射钉射入自已左手,如射到要害部位或他人,后果就严重了。某大厦操作人员在操作晶面处理机时,由于把手失控飞起击中太阳穴死亡。在外幕墙清洁,清洁人员不按规定系安全带或图省事采取两人互联的保护方式容易发生危险。另外,在保洁人员在请理墙顶、墙壁、中庭,维修人员在更换灯泡等维修时,也应做好安全防范。


 

(二)、其他意外


 

1、饮酒,节日过量饮酒致死


 

2、意外,09年6月13日晚7点多,秦淮区某小区物业公司1名秩序维护员(该人沒有和物业公司签订劳动合同)下班后,自已帮8楼业主田老师翻窗拿钥匙时,不幸跌下当场身亡,死者律师认为,因死者沒办理“五险一金”,应认定工伤赔偿约20万元。而劳动仲裁部门竟认定应以工伤处理,区法院也维持工伤结论,物业公司上诉到市中院也维持原判。


 

风险总体防范措施


 

1、物管企业要学法、懂法和守法,相关合同在订立前要注重合同主体的合法性,合同服务的约定尽可能详尽,避免歧义。如签订服务合同时,应写明双方在维持秩序和协助安全防范方面应承担的责任,细化合同条款(包括免责条款)。


 

1)、明确物业服务的内容、范围和期限。


 

2)、明晰收费标准。


 

3)、明确双方的权利义务。


 

4)、明确双方违约责仼。不做不属于自身义务的承诺,一旦发生问题依据合同处理,避免矛质和纠纷。


 

2、物管企业要抓制度建设,加强安全建章建制工作,牢固树立安全思想,抓员工素质和抓管理落实,不断提高员工风险防范意识。要加强内部管理,健全安全机制,完善规章制变,落实各个部门的责任,严格按操作程序操作。要做到认识、责任、措施、隐患排查和监督管理五到位。管理中要特别注意对事故隐患的排除,定期组织安全检查,发现潜在不安全因素及时解决,尽可能避免意外事件的发生。按照国际航空领域事故遵循的“海恩法则”,一起重大的飞行安全事故背后有29起事故征兆,每个征兆背后还会有300起事故苗头。(合计8700起事故苗头)。照此分析,如果失误只停留在表象,而不重视对“事故征兆”和“事故苗头”进行排查。那么,这些末被发现的征兆和苗头,就成为下一次重大事故的隐患。


 

3、强化证据意识,规避企业风险,这里的证据更多的是指管理过程中的书面化内容,或者记录。“没有记录就没有发生”,可见记录的重要性。


 

4、企业要强安全专业培训,对于特种作业人员,如中控人员、高压值班人员等明确要求应具备岗位操作资格,坚持持证上岗。


 

5、引入市场化的风险分担机制,比如为共用设施设备购买保险,若发生楼宇外墙墙皮脱落伤及行人或砸坏车辆等意外事件,由保险公司承担相应赔偿责任


 

南京宁南某小区三户业主遭窃,笔记本电脑、洋酒、摄像机等价值上万元物品被盗,由于企业给小区每户业主买了家庭财产保险,所以损失的三户业主事后得到保险公司的1万元赔偿,转移了风险。


 

物业管理行业是劳动密集性行业,员工数量越多,人身安全风险系数也会相对较高,而物业服务企业抗风险的能力相对较弱,一旦发生员工人身安全亊故,如果沒有购买相关保险,企业是很难承受的。因此企业在加强员工人身安全教育,做好防范措施的同时,也要通过给员工购买保险的形式,进行风险规避。

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